Инвестиции в Шотландию. Эдинбург – новый Лондон

Buy-to-let или “купить, чтобы сдавать в аренду» - эта модель уже давно очень популярна среди западных инвесторов и все больше набирает свои обороты в странах СНГ.  Жилая  недвижимость уже не рассматривается только как покупка места жительства, но и как выгодный и стабильный инвестиционный проект, который сохраняет и приумножает капитал. Сегодня многие инвесторы вышли на международный рынок. Для них западные страны – это не только туристическая и образовательная мекка, но и надежное место для инвестирования. 

Одной из таких стран, безусловно, является Великобритания. Загвоздка заключается только в том, что при мысли о ней в голове в первую и, как правило, единственную очередь возникает Лондон, тогда как множество других городов, которые предлагают не менее, а то и более выгодные условия остаются вне поля зрения. А зря!

Сегодня хотелось бы приоткрыть занавес тумманого Альбиона и рассказать более подробно какие секреты хранит северная его часть, а также дать несколько советов инвесторам, которые хотят приобрести недвижимость, которая будет приносить высокий и стабильный доход.
Думая о Шотландии в первую очередь в голову приходит мысль о мужчине в килте, играющем на волынке и смакующем виски. У более искушенных также возникает образ поля для гольфа и картина игры в керлинг.

Но далеко не все знают, что Шотландия – родина великих людей и великих открытий, культурно-исторический центр и экономико-географический потенциал Соединенного Королевства.

На сегодняшний день крупнейшие города Шотландии привлекают все больше инвестиций со всего мира.  

В первую очередь Эдинбург, который инвесторы уже окрестили вторым Лондоном. Эдинбург – это город с одним из лучших в мире университетом,  чистейшей экологией, уникальной архитектурой, и развитым бизнесом, который привлекает специалистов и инвестиции со всего мира.

Глазго известен как индустриальная столица Западной Европы. Большой мегаполис с развитой инфраструктурой и международными связями. Университет Глазго – стариннейший из учебных заведений Британии. Университет Страсклайд  - ведущий технологический университет Британии и колыбель научных открытий.

Абердин – месторождение нефти. Город на   северо-востоке Британии который с каждым годом привлекает все больше специалистов и финансов. В свою очередь университет Абердина – один из лучших в Британии. Многие англичане и шотландцы препочитают учится именно там. Высокий уровень образования и престиж говорят сами за себя.

Стирлинг – историческая столица Альбы (как называли Шотландию древние кельты). Именно здесь разворачились события, красочно показанные в известном фильме «Храброе Сердце».  Удивительной красоты замок, памятник Уильяму Воллесу и, конечно же, университет Стирлинга привлекают в этот город тысячи туристов и студентов, жаждущих знаний в самых разнообразных сферах. Особенно популярны здесь кафедра аква-  и физкультуры. Университет взрастил множество успешных ученых в этой сфере и олимпийских чемпионов.

Город, который на сегодняшний день развивается в большом темпе называется Данди. На реставрацию и развитие прибрежной зоны реки Ти привлекаются инвестиции в размере до 1 млдр фунтов стерлингов.  Соответственно, по завершении работ, капитализация недвижимости в этом районе будет наиболее высокой. Cтудентов сюда привлекают два университета Данди и Аберти. Здесь же находится крупнейшая в мире кафедра научных медицинских исследований в области онкологии, а также технологический парк, обустроеный для подготовки высококвалифицированных специалистов в сфере IT.

Итак, рассмотрим основные показатели:

Рынок. Жилая недвижимость превосходит по всем показателям коммерческую недвижимость  в течение последних 10 лет. На рынке жилой недвижимости стоит рассматривать самые выгодные и наиболее востребованные  – классические постройки Георгианской и Викторианской эпох (XIX – начало XX века), котрые сквозь века не теряют своей внешней привлекательности и прочности, остаются всегда в цене и востребованности среди покупателей и арендаторов.

За последние 30 лет цены на жилую недвижимость увеличивались на 7% в год. В случае оформления кредита на 65% вклада, процент роста возрастает до 20% валового дохода в год. В сравнении с коммерческой недвижимостью и разнообразными вкладами в акции, жилая недвижимость не поддается резким скачкам и изменениям.

Арендаторский рынок растет по всем направлениям из-за ряда причин, среди которых увеличение населения страны и уменьшение количества новых построек. 

Студенческий арендаторский один из самых крупных. По данным Knight Frank количество студентов превышает наличие мест в университетских общежитиях и достигает соотношения 7 человек на 1 место. Вследствие этого, после первого года обучения, студенты переезжают на съемные квартиры. Спрос высок и арендная плата возрастает. 98% квартир, которые выбираются и оформляются по специальной модели, сданы в аренду. Большинство из них пересдаются снова за 8 месяцев до истечения текущего контракта.

Прогноз. По подсчетам британского Банка данных жилой недвижимости, ее суммарный годовой доход составил 10.1% в период с 2000 по 2012 год. Его можно сравнить с доходностью от  недвижимости для розничной торговли, которая за этот же период составила 6.9%, для индустриальных нужд – 6.4% и офисной недвижимостью – 6%. Цены на недвижимость в Лондоне увеличивались на 10% в год в течение послелних пяти лет. По расчетам Nationwide Building Society (национального сообщества недвижимости), в 2013 году цены выросли на 8.8% по всей Британии, но, тем не менее, они остаются гораздо ниже, чем в период пика 2007 года. 

Экономический прогноз показывает позитивные изменения. 
По прогнозам экспертов в последующие 3-5 лет цены на недвижимость и арендную плату будут возрастать, так как спрос со стороны студентов и молодых специалистов, которые еще не могут позволить себе покупку своего жилья, постоянно увеличивается. В сравнении с предыдущим, за 2013-2014 учебный год количество студентов увеличилось на 9% по данным UCAS (Universities and Colleges Admissions Service). 

В Британии, вне Лондона, есть несколько компаний-специалистов, которые с радостью помогут Вам в процессе выбора квартиры и сдачи ее в аренду. Не многие компании предлагают полный пакет услуг,но такие есть и они особенно помогают иностранным инвесторам, которым важно знать, что их деньги в надежном месте, работают на них и управляются профессионалами.

Марианна Моденова

Менеджер по работе с клиентами в Восточной Европы

ДАЛЬШЕ »

REITS - неторгуемые инвестиционные фонды недвижимости

Наших агентов и клиентов привлекают неторгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REITs), но при условии их улучшения.

Объем  инвестиций в неторгуемые инвестиционные фонды недвижимости вырос с 700 млн. долл. в 2000 году до 19 млрд. долл. в 2013 году, и вместе с этим более чем в 25 раз увеличилось число новых продуктов, доступных для российских инвесторов, выбирающих недвижимость.

В ходе недавно проведенного нами исследования выяснилось, что подавляющее большинство наших агентов рассматривает неторгуемые инвестиционные фонды недвижимости как важную часть портфеля вложений. Также большинство наших агентов считает, что полностью диверсифицированный портфель должен включать вложения в недвижимость. В то же время, многие агенты полагают, что существуют способы улучшения инвестиционных механизмов REITs, что сделает их более привлекательными.

Среди агентов, которые рекомендуют эти инвестиционные продукты клиентам, 9 из 10 сказали, что они были полезны при распределении вложений в активы, поскольку затрагивают различные специфические инвестиционные цели. В число этих целей входят: 1. Обеспечение текущего дохода (90%); 2. Уменьшение волатильности портфеля (90%); 3. Защита от инфляции (85%); 4. Предоставление клиентам возможности для роста капитала (65%).

Улучшения этих инвестиционных продуктов, которые хотели бы видеть финансовые консультанты, включают большую ликвидность (ежедневную или ежемесячную), повышение общего уровня прозрачности и эффективность бэк-офиса. Мы подтверждаем, что уже есть несколько продуктов, предлагающих ежедневную ликвидность. Однако отрасль продолжает дискутировать с регуляторами относительно того, что оценочная частотность имеет большой смысл.

Мы постоянно работаем над расширением образовательных ресурсов для наших агентов и разработкой более полной информации о продукте для клиентов и заинтересованных инвесторов. Мы всегда готовы ответить на любые Ваши вопросы.

ДАЛЬШЕ »

Безумно дорогие дома в Лондоне: кто же их покупатели

Небывалый всплеск активности на рынке жилой недвижимости в Лондоне стал предметом глобального притяжения.

Но кто же все это покупает?

Дойче Банк (Deutsche Bank) представил новый доклад по рынку жилой недвижимости Лондона, который включает в себя очень интересные диаграммы, иллюстрирующие дифференциацию покупателей в зависимости от страновой принадлежности в различных ценовых диапазонах.

Как видно из представленных данных, в самом низком ценовом диапазоне доминирующую долю покупателей составляют покупатели с гражданством Великобритании.

Однако в самом высоком диапазоне доля британских покупателей мала. Основная доля покупателей здесь  – покупатели из Восточной Европы или России. Удельный вес покупателей из Китая и Ближнего Востока также весьма значителен. Хотя максимальное число покупок недвижимости китайские покупатели осуществляют в несколько меньших ценовых диапазонах.

Таким образом, сотни фунтов стерлингов на дорогие жилые объекты тратят китайские покупатели, а в ультрадорогие объекты вкладывают деньги русские и представители Восточной Европы.

Рисунок 1 – Продажи нового жилья в элитных районах Лондона в разбивке по группам страновых покупателей (стоимость 1 квадратного фута)
(чтобы увеличить график, кликните на него)

Источник: Дойче Банк, Knight Frank

И отдельно стоит отметить, для каких целей покупаются эти недвижимые объекты.

Большинство покупателей приобретают жилые объекты в инвестиционных целях, существенно меньшая их доля покупает жилье для своих детей.

Рисунок 2 – Мотивации зарубежных покупателей для покупки жилой недвижимости на первичном рынке Лондона (чтобы увеличить график, кликните на него)

Источник: Дойче Банк

Author: Chris Davies

ДАЛЬШЕ »

Актив, не требующий подтверждений

Мы часто сталкиваемся с необходимостью подтверждения честно заработанных доходов у наших клиентов. Их материальное состояние может быть на очень высоком уровне, однако подтвердить это, например, в процессе оформления кредита в банке, довольно сложно. И дело вовсе не в том, что у них серые доходы, скрываемые от налоговых органов, а в том, что иногда проще и быстрее сделать что-либо без оформления договоров, особенно это касается продуктов интеллектуального труда и творческого труда, которые напрямую оплачиваются наличными, заработков в интернете и т.д.

Для таких клиентов мы подбираем инвестиции, которые не требуют обширной документации и проверки источников средств. Все финансвые консультанты знают, что oдним из активов, потенциально способным приносить его владельцу неплохой доход, и, что важно, не требующим подтверждения источников дохода при покупке, является недвижимость. Например, при покупке недвижимых объектов на собственные средства в большинстве стран Европы и США вам будет необходимо только подтверждение наличия денежных средств на счету в банке (в США, к примеру, это будет письмо из банка «sample asset verification letter»).

Среди видов недвижимости одним из самых перспективных и надежных является коммерческая недвижимость. По сравнению с недвижимостью жилой она является более стабильной – падение цен происходит не так быстро, как, например, на рынке квартир, хотя, с другой стороны, и темпы роста здесь, как правило, не столь стремительны. Несмотря на целый ряд преимуществ, данный вид активов имеет и один существенный недостаток – высокий порог входа. Как правило, все объекты коммерческой недвижимости с хорошим доходным потенциалом имеют высокую стоимость, которая многим оказывается не по карману.

Однако ситуация здесь не безвыходная. Существует целый ряд разновидностей коммерческой недвижимости, которые при хороших перспективах принесения дохода их владельцу доступны даже инвесторам с относительно небольшими финансовыми возможностями. В качестве примера можно привести автомобильные парковки. С учетом стремительного роста числа автотранспортных средств в крупных и средних городах во всем мире парковки представляют собой крайне привлекательный доходный объект, который при разумной ценовой политике при сдаче в аренду может обеспечить стопроцентную загрузку и, следовательно, хороший доход арендодателю, сразу же при появлении на рынке.


Author: Chris Davies

ДАЛЬШЕ »

Инструменты разные нужны, инструменты разные важны (1/3)

Если вы имеете свободные денежные средства и, задумываясь о своем будущем и будущем ваших близких, хотите их приумножить, то вы становитесь потенциальным инвестором и оказываетесь перед выбором объекта инвестирования.

Объекты инвестирования, по-другому – финансовые инструменты, в настоящее время достаточно разнообразны.

Это и базовые активы (валюта, драгоценные металлы, недвижимость, акции и т.д.), и производные на их основе инструменты (фьючерсы, опционы, свопы и т.д.). Выбор одного или нескольких финансовых инструментов зависит от целей инвестирования, знаний и опыта инвестора, его склонности к риску и в целом от образа его мышления.

Одним из самых простых и широко распространенных финансовых инструментов являются банковские депозиты. Для использования данного инструмента от инвестора не требуется никаких специальных знаний, риск вложений практически равен нулю, минимальный порог суммы инвестиций крайне низок. Однако и доходность таких инвестиций мала. Нередко доходность по банковским депозитам оказывается ниже уровня инфляции.

Одним из самых надежных инструментов, обеспечивающих регулярный стабильный доход, является недвижимость. Риск финансовых потерь здесь минимален, однако срок, по окончании которого вложенные средства окупятся, может быть довольно длительным. Кроме того, этот инструмент требует от инвестора достаточно больших первоначальных вложений, поэтому инвестиции в недвижимость доступны далеко не всем инвесторам. Способы получения доходов от недвижимости - инвестирование в строительство нового объекта с целью его последующей перепродажи или сдачи в аренду и приобретение готового объекта, опять же, для перепродажи или сдачи в аренду.

Инвестиции в драгоценные металлы, в том числе, золото долгое время считались одними из самых стабильных и безопасных. Однако после рекордного падения цен на золото в апреле 2013 года представления инвесторов об этом финансовом инструменте, безусловно, будут пересмотрены. В целом, доходность по данному объекту инвестиций нельзя назвать высокой, этот инструмент в основном играет роль «подушки безопасности», нежели способа получения ощутимого прироста капитала. Кроме того, прибыль от вложений в драгоценные металлы можно получить спустя довольно длительный срок, так как при покупке драгметалла разница между курсом покупки и продажи обычно высока.

В следующих статьях мы продолжим знакомство с финансовыми инструментами, доступными современному инвестору.

Вторая часть - http://avcadvisory.blogspot.ru/2013/05/investitsionnyye-instrumenty-2.html
Третья часть - http://avcadvisory.blogspot.ru/2013/05/13.html


Author: Oleg Davydov

ДАЛЬШЕ »

Фонд Домов Престарелых Великобритании: свежие новости

Частные дома престарелых представляют собой 75% объема того сектора, где фонд уже заявил о своих позициях, создавая предприятия с высоким уровнем качества и сервиса. Данный фонд – это единственный в своем роде институт, который совмещает все этапы деятельности, от покупки специализированных объектов недвижимости до оперативного управления бизнесом на этих объектах, ведущего к извлечению дохода следующими путями:

• приобретение объектов со скидкой от их независимо оцененной рыночной стоимости;
• извлечение дохода из сдачи объектов в аренду, с типичным плановым уровнем в 12% годовых;
• улучшение характеристик объектов путем проведения ремонтных работ, расширения, увеличение загрузки и дальнейшей переоценки.

В течение января фонд продемонстрировал очередной существенный подъем во всех используемых валютах. Доходы фонда, извлекаемые из новоприобретенных объектов, начали генерировать устойчивый поток возврата вложенных денег инвесторам.

Читать статью полностью >>

ДАЛЬШЕ »